Ils sont la hantise des futurs propriétaires. Les vices cachés méritent une attention particulière si vous comptez acquérir un bien immobilier. Procédez à des visites méticuleuses lorsque vous êtes sur place et renseignez-vous sur la présence d’une clause de non garantie des vices cachés dans les actes notariés.
Lors d'une vente immobilière, on peut parler de vice caché. Le vice caché est la hantise de nombreux acquéreurs qui craignent d'acheter un bien avec un défaut qui pourrait leur coûter beaucoup d'argent. Toutefois, la loi encadre ce type de vice caché et protège les acquéreurs.
Un vice caché, c'est quoi ?
« Les vices cachés sont des défauts non visibles au moment de l’achat immobilier et qui rendent le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné ou le diminuent tellement que vous ne l’auriez pas acheté ou bien à un prix moindre, explique Etienne Lejeune, avocat associé au Barreau du Havre et à la Cour d’appel de Rouen. L’acquéreur doit agir dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Il pourra alors demander l’annulation de la vente ou la restitution d’une partie du prix de vente. »
La clause de non garantie des vices cachés
Dans le cadre d’une vente immobilière, une clause de non garantie des vices cachés est très souvent ajoutée par le vendeur, dans le compromis et l’acte de vente. Cette clause précise que l’acquéreur prend l’immeuble « en l’état, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit » ou que « le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés pour les vices pouvant affecter l’immeuble vendeur, le sol et le sous-sol » indique Etienne Lejeune. Une fuite derrière une canalisation ? Si le vendeur ignore l’existence de ce dégât, celui-ci n’est pas tenu de la garantie des vices cachés.
Cette exonération de garantie peut cependant rester sans effet dans deux cas : si le vendeur est un professionnel de l'immobilier ou de la construction ; si l’acquéreur réussit à prouver, par le biais d’une expertise judiciaire et dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur - ce qui est loin d’être simple ! -.
Et s'il n'y a pas de clause de non garantie de vice caché ?
En l’absence de clause de non garantie des vices cachés, l’acquéreur peut poursuivre le vendeur en justice, que celui-ci ignore ou non l’existence du vice caché.
Les vices cachés rédhibitoires
Certains défauts sont considérés comme rédhibitoires, c’est-à-dire qu’ils rendent impropre le bien à son usage ou en diminuant tellement le prix que l’acquéreur en aurait donné un moindre prix s’il l’avait connu. Il peut s’agir d’une défectuosité matérielle ou d’une situation juridique défavorable.
Quels sont les vices rédhibitoires ?
« La défectuosité matérielle peut affecter le bâtiment (graves défauts de construction ; malfaçons d’un réseau électrique, non-conformité toiture, aération, insalubrité, humidité importante, parasites …) ou le sol (instabilité, humidité excessive, cavités souterraines, pollution importante…) précise Etienne Lejeune. Le vice caché peut également être la conséquence d’irrégularités juridiques : procédure judiciaire ignorée au moment de la vente immobilière ayant pour objet d’interdire la construction envisagée ; retrait d’une autorisation de voirie ; inconstructibilité d’un terrain découverte par l’acquéreur après un refus de permis de construire ; insalubrité entraînant l’interdiction immédiate d’habiter… » Quelle que soit la nature du défaut rédhibitoire, celui-ci doit être antérieur ou concomitant à la vente immobilière.
Bénéficier des conseils de son propre notaire en cas de vice caché
L’intervention d’un notaire est indispensable pour tout achat immobilier. Ce professionnel de l’immobilier étudiera pour vous les détails des actes et vous alertera en cas de problème. S’il est toujours possible de faire appel au notaire du vendeur, il est cependant conseillé d’avoir son propre notaire. Chacun pourra ainsi s’attacher à des points de vigilance complémentaires, soulever des questions différentes et travailler en étroite collaboration l’un avec l’autre. Le coût ? Exactement le même que si vous aviez fait appel au notaire du vendeur !
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July 07, 2020 at 05:00AM
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