À condition de ne pas être pressé de récupérer le logement, l'acquisition d'un bien immobilier déjà loué peut être particulièrement intéressant. Ce type de transaction bénéficie en effet souvent d'une décote d'au moins 10%. Mais des précautions sont à prendre.
Vous disposez d’une habitation et vous souhaitez acquérir un bien d’une surface plus importante, sans être pressé de déménager ? Vous avez l’intention d’investir pour loger à terme votre enfant, appelé à faire des études supérieures ?
Ou vous souhaitez acheter un appartement en vue de votre retour d’expatriation prévu dans quelques années ? Alors, l’achat d’un logement occupé représente une solution intéressante.
Une décote qui peut varier
L’occupation d’un bien (par un locataire) justifie en effet une décote par rapport à la valeur de marché. Et celle-ci est d’autant plus importante que la durée du bail restant à courir est longue et que les loyers sont faibles ou encadrés. Sans parler des locataires protégés comme les personnes âgées. En fonction de ces différents critères, la décote peut ainsi varier entre 10% (comme on l’observe pour les petites surfaces) et 30% (pour les appartements familiaux).
À Vanves, rue Jean- Bleuzen, à 400 mètres du XVe arrondissement de Paris, un studio meublé de 28,42 m2 en bon état dans une résidence de 2011, avec un parking au premier sous-sol, est ainsi vendu 164.650 euros, soit 5.793 euros/m2, parking inclus. L'appartement est loué 7.039 euros net par an, soit 587 euros par mois, faisant ressortir un rendement annuel de 4,3%, hors fiscalité.
Atout supplémentaire : si vous avez recours au crédit, les banques sont plus enclines à répondre positivement dans la mesure où les mensualités sont couvertes peu ou prou par les loyers perçus, du moins les premières années.
Cela étant, avant de se lancer, il est impératif de visiter le logement, de se procurer le contrat de location pour vérifier les clauses (durée du bail, date d’échéance, conditions de préavis, loyer et charges, etc.) et de recueillir des informations sur le profil du locataire (situation familiale, profession, ancienneté dans le logement…) afin d’éviter les mauvaises surprises.
En tout état de cause, le marché des biens occupés s’apparente à un marché de niche et il faut souvent s’armer de patience avant de trouver son nid.
Attention toutefois aux personnes protégées
Tous les locataires ne sont pas logés en effet à la même enseigne. Et certains d’entre eux bénéficient d’une protection renforcée au travers des lois dites de 1948 et de 1989.
La loi du 1er septembre 1948 dispose en effet que «les occupants de bonne foi […] bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif». Autrement dit, le locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite (sauf cas très particuliers). Et ce, à des conditions défiant toute concurrence.
Loyers des appartements soumis à la loi de 1948
|
Catégorie |
Valeur locative mensuelle en euros* | |||
| Agglomération parisienne |
Hors agglomération parisienne |
|||
| Prix de base de chacun des 10 premiers m2 | Prix de base des m2 suivants | Prix de base de chacun des 10 premiers m2 | Prix de base des m2 suivants | |
| II A | 12,46 euros | 7,38 euros | 10,17 euros | 6,06 euros |
| II B | 8,56 euros | 4,64 euros | 7,01 euros | 3,81 euros |
| II C | 6,56 euros | 3,51 euros | 5,36 euros | 2,88 euros |
| III A | 3,97 euros | 2,13 euros | 3,25 euros | 1,80 euros |
| III B | 2,35 euros | 1,23 euros | 1,93 euros | 1,00 euros |
| IV | 0,26 euros | 0,12 euros | 0,26 euros | 0,12 euros |
*Prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d’habitation ou à usage professionnel à compter du 1er juillet 2019. Les augmentations de loyers sont fixées chaque année par décret.
À Paris, le loyer d’un deux-pièces de 40 m2 (catégorie II A, c’est-à-dire une construction d’assez bonne qualité, avec WC particulier et salle de bain) est plafonné à… 346 euros (12,46 euros pour les 10 premiers mètres carrés, 7,38 euros pour les suivants, voir tableau).
Quant à la loi du 6 juillet 1989, elle a restreint le droit du bailleur de donner congé à certains locataires âgées et à faibles ressources. Selon ce dispositif, le bailleur ne peut ainsi s’opposer au renouvellement du bail à un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic, soit 27 709,50 euros (au 1er janvier 2020)
L’essentiel
L’occupation d’un bien justifie une décote par rapport à la valeur de marché. Et celle-ci est d’autant plus importante que la durée du bail restant à courir est longue.
August 16, 2020 at 01:03PM
https://ift.tt/3iKXg6j
Immobilier : et si vous achetiez un bien occupé par un locataire ? - Le Revenu
https://ift.tt/2CyaBz3
bien
0 Comments:
Post a Comment